SERVITUDE DE PASSAGE

th (11).jpgIl convient de distinguer :
 
LA SERVITUDE LEGALE DE PASSAGE :

Cette servitude n’existe qu’en cas de terrain enclavé (c'est-à-dire de terrain n’ayant pas d’accès direct à la voie publique ou ayant un accès insuffisant).

Dans ce cas, la loi reconnaît au propriétaire du terrain enclavé, le droit de passer sur une propriété voisine pour accéder à son terrain.

LA SERVITUDE CONVENTIONNELLE DE PASSAGE :


Cette servitude concerne les fonds non enclavés (c'est-à-dire ayant un accès direct à la voie publique).

Une telle servitude peut toujours s’acquérir avec l’accord du propriétaire du fonds dominant.

A défaut, elle peut s’acquérir par titre, par aveu (lequel peut résulter du comportement du propriétaire du fonds dominant), par usucapion (pour les servitudes apparentes uniquement : ce n’est pas la servitude proprement dite qui s’acquiert mais la propriété du sentier) ou par destination du père de famille (pour les servitudes apparentes uniquement).

En cas de conflit, c’est le tribunal de grande instance qui est compétent, avec représentation obligatoire par un avocat.

MISE EN GARDE

Les servitudes de passage peuvent se constituer par aveu.
La jurisprudence considère que cet aveu peut résulter d’un courrier que vous écririez à votre voisin ou même de votre simple comportement.

Quant à l’usucapion (c'est-à-dire l’acquisition par 30 ans d’usage continu), il nécessite une possession non équivoque, ce qui n’est plus le cas lorsque celui qui prétend avoir acquis ce droit propose à son voisin de le lui acheter.

Il est donc impératif de prendre conseil auprès d’un avocat avant toute démarche et toute tentative de négociation.

L’avocat, qui bénéficie du privilège de confidentialité, pourra négocier une solution amiable sans vous faire perdre le recours judiciaire.

QUE FAIRE SI JE DÉCOUVRE QUE MON IMMEUBLE EST GREVÉ D'UNE SERVITUDE DONT J'IGNORAI L'EXISTENCE ?

Deux actions sont envisageables :
  • Une action contre le voisin qui réclame la servitude : Selon les cas, une action peut être envisagée afin de contester l’existence de cette servitude ou afin d’obtenir des dommages-intérêts.
  • Une action contre le vendeur qui vous a vendu le terrain : Le vendeur d’immeuble est responsable envers l’acheteur des servitudes non apparentes qu’il n’a pas déclarées dans l’acte de vente (article 1638 du code civil) ainsi que des servitudes légales que l’état des lieux ne révèle pas. Une action en résiliation de la vente ou en dommages-intérêts peut dès lors être envisagée.

Dans tous les cas, l’action doit être portée devant le Tribunal de Grande Instance avec représentation obligatoire par un avocat.

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