BOURBON BUSSET BOISANGER
Cabinet d’avocats à Fontainebleau

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en droit immobilier

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Le Cabinet d'Avocats Bourbon Busset Boisanger à Fontainebleau vous informe sur diverses actualités liées au droit immobilier.

BAUX D'HABITATION ET SOUS-LOCATION AIRBNB

Dans un arrêt rendu le 12 sept. 2019, la Cour de cassation condamne le locataire qui a sous-loué son appartement à verser au bailleur l'intégralité des sommes qu'il a perçues du fait de la sous-location.

Derrière le recours aux concepts des fruits civils et à l’accession, on devine surtout la volonté des juges de trouver la parade la plus dissuasive possible à la faute très lucrative que constitue la sous-location, laquelle est grandement facilitée les plateformes de type Airbnb.

Droit de propriété, usucapion, servitudes

De l'importance de faire appel à un avocat

MISE EN GARDE

Les servitudes de passage peuvent se constituer par aveu.

La jurisprudence considère que cet aveu peut résulter d’un courrier que vous écririez à votre voisin ou même de votre simple comportement.

Quant à l’usucapion (c'est-à-dire l’acquisition par 30 ans d’usage continu), il nécessite une possession non équivoque, ce qui n’est plus le cas lorsque celui qui prétend avoir acquis ce droit propose à son voisin de le lui acheter.

Il est donc impératif de prendre conseil auprès d’un avocat avant toute démarche et toute tentative de négociation.

L’avocat, qui bénéficie du privilège de confidentialité, pourra négocier une solution amiable sans vous faire perdre la possibilité d'un recours judiciaire.

Que faire si je découvre que mon immeuble est grevé d'une servitude dont j'ignorai l'existence?

Deux actions sont envisageables :

Une action contre le voisin qui réclame la servitude : Selon les cas, une action peut être envisagée afin de contester l’existence de cette servitude ou afin d’obtenir des dommages-intérêts.

Une action contre le vendeur qui vous a vendu le terrain : Le vendeur d’immeuble est responsable envers l’acheteur des servitudes non apparentes qu’il n’a pas déclarées dans l’acte de vente (article 1638 du code civil) ainsi que des servitudes légales que l’état des lieux ne révèle pas. Une action en résiliation de la vente ou en dommages-intérêts peut dès lors être envisagée.

Dans tous les cas, l’action doit être portée devant le Tribunal Judiciaire (ex. Tribunal de Grande Instance) avec représentation obligatoire par un avocat.

Les servitudes de passage

Il existe deux types de servitude de passage.

En cas de conflit, c’est le Tribunal Judiciaire qui est compétent, avec représentation obligatoire par un avocat.

LA SERVITUDE LÉGALE DE PASSAGE 

Cette servitude n’existe qu’en cas de terrain enclavé

C'est-à-dire de terrain n’ayant pas d’accès direct à la voie publique ou ayant un accès insuffisant.

Dans ce cas, la loi reconnaît au propriétaire du terrain enclavé, le droit de passer sur une propriété voisine pour accéder à son terrain.

LA SERVITUDE CONVENTIONNELLE DE PASSAGE

Cette servitude concerne les fonds non enclavés. C'est-à-dire ayant un accès direct à la voie publique.

Une telle servitude peut toujours s’acquérir avec l’accord du propriétaire du fonds dominant.

A défaut, elle peut s’acquérir par titre, aveu, lequel peut résulter du comportement du propriétaire du fonds dominant, usucapion pour les servitudes apparentes uniquement, et par destination du père de famille pour les servitudes apparentes également.

La responsabilité du diagnostiqueur amiante

Lorsque la faute du diagnostiqueur est établie et que sa responsabilité est engagée, quel préjudice réparer ? Une simple perte de chance de négocier le prix de vente du bien ? La totalité du coût des travaux de reprise des dégâts ? Le seul surcoût des travaux lié à l’aggravation des désordres ?

Par deux arrêts rendus, le premier par la 3ème chambre civile le 21 mai 2014, le second par la chambre mixte le 8 juillet 2015, la Cour de Cassation a opéré un revirement de jurisprudence. Elle considère désormais que l’acheteur est bien fondé à réclamer au diagnostiqueur immobilier qui a commis une faute, le montant des travaux de remise en état du bien.